随着新房房价的不断攀升，一些购房者开始将购房眼光转向二手房市场。用购房者的话来说，虽然二手房价也不便宜，但二手房是“精装”而且不少还带家具家电，两相比较，二手房性价比似乎要更高一些。因此，有不少购房者决定购买二手房。殊不知，虽说都是房屋买卖，但二手房交易不论是贷款政策、所需缴纳税费等均与新房交易不尽相同。那么交易过程中究竟有哪些不同之处？为此，记者特别采访了贵阳智宇中介销售经理杨泉。

　　区别一：

　　一套总价为50万元的新房，购房者最终买到手需要支付的购房款也就是50万元，这在签订购房合同时就已经写得清清楚楚明明白白的。而若是一套标价同样为50万元的二手房，购房者是不是只要拿出50万元就可以买到手了呢？答案是否定的。

　　与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及有中介费等。杨泉告诉记者，目前在二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都被卖家转嫁到买家身上。卖家只收“净价”不管税费，已成为当前二手房市场的潜规则。

　　像一套标价为50万元的普通二手房(个人购房不足5年)，算上卖家所需缴纳的营业税及附加缴纳标准为5.7%(房屋未满5年的，必须全额征税)、2% 个人所得税(出售房屋并非家庭唯一住房的，不分年限均按售房收入核定征收)；以及买家需缴纳的1.5%的契税；如果是通过中介交易的还需支付3%的中介费。所有费用全部加起来共计61000元。也就是说，选择购买这套二手房买家所需拿出的费用是561000元而不是50万元。

　　由此可见，二手房买家的购房成本并不是单纯的合同成交价，其中还包括买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、以及买卖双方需承担的中介费。因此，业内人士建议在选择购买二手房时，购房者一定要了解清楚，房屋交易中所产生的其他费用具体由谁承担，以免在后期交易过程中吃“哑巴亏”。

　　区别二：二手房贷款额按评估价计算

　　市民孙女士准备购买一套标价为78万元的二手房。根据自己对贷款政策的了解，周女士认为自己只需准备30%首付即可。然而，在办理二手房贷款过程中，孙女士却被告知，由于其购买的是旧房，实际贷款额度只能按照房屋总价的80%来计算。也就是说，孙女士购买这套二手房所需支付的首付应为343200元，而不是其预想的234000元。记者在采访中了解到，在贵阳二手房市场中有很多购房者都是通过贷款方式购房，但大多数人对二手房贷款政策却并不是很了解，从而导致后期申请贷款过程中遇到很多问题，给自己的购房之路造成了很多不必要的麻烦。

　　据银行工作人员介绍，虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。

　　据了解，在申请二手房贷款时，银行一般要先对房产进行评估，评估值一般都会低于市值。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。据了解，房屋评估价是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来，一般二手房评估价都将低于市场价。通常，二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。像孙女士看中的这套标价为78万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为6.24万元。如果按照贷款首付三成计算，首付款为18.72万元，加上成交价与评估价的差额15.6万元(78万元-62.4万元)，周女士通过按揭贷款方式购买这套二手房，既要准备343200元的首付款。

　　为此，智宇中介销售经理杨泉建议，如果您准备通过按揭方式购买二手房，在购房前应先到银行有关部门了解清楚自己究竟能贷多少款？应准备多少首付？最好不要在未了解清楚情况前即盲目签约。  

　　区别三：二手房房龄挂钩贷款额度

　　与新房无房龄限制不同的是，银行对于二手房房龄有着较为严格的限制。换言之，二手房房龄与贷款额度是直接挂钩的，房龄越老，贷款额度越低。一般房龄较老的二手房，在银行申请贷款的难度也相对较大。

　　据了解，目前我市多数银行在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长即为20年(30－10)。

　　采访中记者了解到，由于不少市民对于二手房贷款政策知之甚少，致使在后期申请贷款过程中困难重重。为此，杨泉特别提醒购房者，贷款购买二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定等。